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沈建忠在博鰲房地產論壇上的講話

          以滿足多數居民住房需求為宗旨 加強和完善房地產市場宏觀調控政策


  解決群眾住房問題是建設和諧社會的重要方面
  住房問題關系國計民生,中央重視、社會關注、群眾關心。有關媒體調查,75.3%的受訪群眾最關注住房問題。住房問題既是經濟問題、也是社會問題。聯合國提出的人人享有適當的住房和日益城市化進程中人類住區的可持續發展,表明全人類在住房問題上的共同立場和觀點。是構建和諧社會的客觀要求,也是政府、社會、企業和公民共同的責任和義務。
  我國曾經在相當一段時期內存在住房嚴重短缺的問題,20多年來,我們堅持以改革的辦法解決住房發展中的問題,不斷總結經驗,深化城鎮住房制度改革,引導富裕起來的農民建設住房,為城鄉住房發展提供了強大動力和體制保障,走出了一條適合中國國情的住房發展道路。
  進入21世紀后,我國城鄉每年新建住宅13億平方米左右;其中城鎮每年新建住宅5-6億平方米,住宅投資年均增長19.8%以上,居民住房條件得到了明顯改善。到2005年,城鎮人均住房建筑面積由1980年的約7.2平方米提高到2005年26平方米以上;農民人均住房面積由1980年的9.4平方米提高到29平方米以上。城鎮住宅工程質量、功能質量和綜合配套水平有了明顯提高。從總體上看,我國走過了住房嚴重短缺時代,正在向更加注重改善居住質量的階段發展。
  但我國的住房發展仍面臨嚴峻的挑戰,與城鎮居民日益增長的住房需求相比,與建設資源節約型、環境友好型社會的要求相比,與構建和諧社會的要求相比,還有許多不相適應的方面和不和諧因素,還存在一些突出矛盾和問題。如:中低價位、中小戶型住房供應不足,部分城市住房價格和租金上漲過快,低價位住房位置偏遠、生活成本高,相當一部分群眾還住在環境惡劣的危舊房中,住房發展粗放型的增長方式沒有根本改變,物業管理中服務不到位、亂收費及侵害業主權益,以及在房屋拆遷和房地產市場活動中侵害群眾利益等問題。
  這些矛盾和問題的產生,既與我國所處的發展階段有關,也與部分地方政策落實不到位的因素,制度安排不完善等有關。我國正進入經濟社會發展的關鍵階段,居民消費正處于升級換代過程中,同時也是矛盾凸現期。我國新的住房制度框架已經建立,但相關配套政策措施沒有跟上。不少地方住房貨幣補貼落實不到位;一些地方沒有根據政策變化及時調整經濟適用住房供應對象的收入線標準,普通商品住房、經濟適用住房供應不足;住房保障制度推進不力,地級以上城市中,近1/4尚未建立廉租住房制度。引導住房合理消費的政策不完善,存量住房交易、租賃市場發展滯后。對市場的調控和監管、維護群眾合法住房權益、政府公共服務等方面,還有許多工作沒有跟上。
  我們應該用發展的眼光看待發展中的問題,要立足現實總結經驗和教訓,著眼未來深化住房制度改革,創新發展模式、提高發展質量,以不斷改善和提高群眾居住條件與水平,維護群眾的住房權益為動力,切實把住房發展轉入以人為本、全面協調可持續發展的軌道。
  堅持和諧發展是促進住房可持續發展的根本保證
  一是堅持以人為本,把改善普通居民的居住條件作為工作的根本目標。堅持以人為本,就是要緊緊圍繞人民群眾的現實需要去思考問題、制定政策,始終把解決好人民群眾的住房問題作為一切工作的出發點和落腳點,始終把改善居民居住條件作為行業發展的根本指針。要堅決糾正片面追求較高的土地收益,或強調依賴房地產投資拉動當地經濟的增長的短期行為。要更加兼顧公平,大力發展適應廣大居民支付能力的中低價位、中小戶型的普通商品住房和經濟適用住房;要更加關注城鎮低收入家庭和特殊群體住房問題,大力推進廉租住房制度,讓所有人共享住房制度改革成果,讓人民群眾最大限度地從改革中得到現實利益。
  二是正確處理改革發展與穩定的關系,妥善處理房地產領域的各類矛盾糾紛。認真解決和處理好群眾反映強烈的住房方面的問題和糾紛,是構建社會主義和諧社會的基本要求。目前,新建商品住房中個人購買的比例超過95%,市場在住房資源配置中的基礎性作用基本形成。要繼續堅持市場化政策取向與加強政府住房保障有機結合的改革發展方向。同時,對住房領域各類損害人民群眾利益的違法違規行為要堅決揭露和抵制,嚴肅處理和嚴厲打擊。要從制度建設、工作程序等方面,建立起能夠維護好群眾利益、化解各類矛盾的長效機制,暢通群眾利益訴求渠道,依法及時處理群眾反映的問題,堅決查處各種違法違規案件。同時要引導和教育群眾通過平等協商方式或法律途徑解決矛盾,建立健全社會利益協調和糾紛調處機制。
  三是堅持協調發展,切實加強和改善房地產市場宏觀調控。要做到協調發展,就要不斷健全市場機制,加強和改善對房地產市場的宏觀調控,以滿足多數居民的住房需求為宗旨,堅持市場化政策取向與加強政府住房保障有機結合,堅持以經濟、法律和必要的行政手段調控市場,要特別關注弱勢群體和進城務工人員的住房問題,加大對新農村住房建設的支持力度。要引導居民樹立理性的消費,搭建梯度的消費結構,形成健康文明的住房消費環境。同時要改變片面強調眼前利益而忽視宏觀調控的不正確認識。要結合當地經濟發展水平、資源環境條件、群眾居住狀況和住房需求,制定中長期住房發展規劃和近期建設計劃并及時向社會公示,接受社會監督。要加強規劃效能監察,切實落實規劃、土地調控措施,保證規劃確定的住房項目落到實處。
  四是按照建設資源節約型、環境友好型社會的要求,合理引導住房建設和消費。要大力發展節能省地型住宅,改變以“高投入、高消耗、高排放和低效率”為特征的粗放式增長模式。要重視節能、節水、節地、節材和環境保護,走可持續發展的道路,推動住宅建設由數量型增長轉為質量型增長。要大力推進住宅產業化工作,推動住宅科技成果的產業化和生產方式的工業化。對于舊住宅小區要立足于延長其使用壽命,區別不同情況,通過整治改造和環境整治等方式,大力改善舊住宅區居住條件和居住環境。要提高住宅的規劃設計質量,實現在較小套型內創造較高的居住舒適度。要搞活住房二級市場和租賃市場,多渠道解決群眾住房問題,建立文明健康的住房消費模式。
  五是堅持改革創新,建立推動房地產市場持續健康發展的體制保障。要繼續堅持住房市場化的改革方向,健全房地產市場體系,更大程度地發揮市場在資源配置中的基礎性作用。要進一步突破影響和制約普通居民住房消費的體制機制性障礙,加快研究住房建設、交易、使用等環節的稅費等政策,形成適應我國國情、符合市場發展要求的稅收政策體系。房地產開發企業要加強誠信建設,自尊自律,承擔應盡的社會責任。房地產企業特別是骨干企業,要自尊自律,自我約束,自覺服從中央宏觀調控的大局,樹立強烈的社會責任感,把維護行業形象、服務消費者作為經營理念,合法規范經營,講利潤,但不唯利是圖,更多地承擔社會責任,為全面構建和諧社會出一份力量。
  中國已經進入全面建設小康社會的關鍵時期,解決群眾住房問題,不僅是政府的責任,也是全社會的責任,讓我們共同努力,為人人享有適當的住房,建設一個文明祥和、安居樂業的和諧社會,作出應有的貢獻。

                       摘自《中國建設報·中國樓市》2006.04.26

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